Подробный разбор! После затопления квартиры необходимо пригласить Управляющую компанию для составления Акта о причинах и последствиях залива. Акт о заливе квартиры фиксирует все обстоятельства протечки – что послужило причиной протекания, кто допустил аварию, кто обязан возместить ущерб. Управляющая компания обязана выдать документы в установленные законом сроки – 12 часов. Правильное оформление Акта о протечке – также задача для Обслуживающей организации.
УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ не любят решать проблемы протечек, оформление которых требует соблюдения Закона № 2300-1-ФЗ «О защите прав потребителей». Чтобы зафиксировать факт залития, установить причины и виновника, оформляется Акт о заливе. Вызвать коммунальщиков необходимо сразу после обнаружения протечки.
Грамотное оформление документов важно не только для собственника, но и для Управляющей компании (УК), которая будет нести ответственность в суде, если не установит причину протечки. При заливе квартиры соседями сверху обследуют их помещения, при необходимости привлекаются сотрудники полиции для вскрытия замков.
Ответственность за протечку определяется конкретной неисправностью коммуникаций. Так, Управляющая компания отвечает за общедомовое имущество – чердаки, кровлю, стояки и трубы до первого запорного устройства в квартире. Коммуникации после первого крана в квартире переходят в зону ответственности жильцов.
Законодательство для составления Акта о заливе
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА № 354 (пункт 152) утверждает срок составления Акта о затоплении не позднее 12-ти часов, который отсчитывается с момента обращения в аварийную службу. Данное требование обычно нарушается Управляющими компаниями. Например, если авария случилась вечером, до утра никто не придёт на осмотр.
Важно учесть, что двенадцатичасовой срок оформления Акта о заливе действует лишь в том случае, если виновником является эксплуатирующая служба (УК). В Москве сроки составления Акта о заливе квартиры определены Приказом Правительства № 5-37/1, на это отводится трое суток. Этот срок более разумный, в него проще уложиться.
При аварии во внешних сетях (например, прорвало магистральный водопровод или теплосеть) осмотрами и составлением документации формально должны заниматься поставщики коммунальных услуг. Чаще всего они ссылаются на письмо Минстроя № 20073-АЧ/04 и передают данную обязанность Управляющей компании.
Случается, что через неделю-полторы коммунальщики предлагают составить дополнительный Акт о залитии квартиры. Подобное наблюдается, если в затоплении виновна непосредственно УК. Цель повторного обследования — исключить из перечня повреждения, которые не видны из-за частичного высыхания.
Навязывание дополнительной услуги является незаконным. Обслуживающая организация предлагает его при несущественных заливах от протечек холодной чистой воды. Соглашаться на повторное обследование пострадавшей квартиры или коммерческого помещения следует, если на дату осмотра дефекты по-прежнему видны.
Если после высыхания воды на объекте, что случается только после хорошей профессиональной просушки, не остаётся следов повреждения, Вы всё также вправе требовать компенсации. Методика, применяемая для оценки ущерба после залива, подразумевает антигрибковую обработку всех поверхностей, по которым текла вода.
Иногда по прошествии времени ущерб только увеличивается, проявляются дополнительные повреждения отделки, возникает плесень и грибок. В этом случае необходимость проведения повторного осмотра требуется уже потерпевшему, который часто безрезультатно пытается заставить УК составить дополнительный Акт.
Акт – это основное доказательство
ВИНУ ОТВЕТЧИКА ЗА ПРОТЕЧКУ суд оценивает в соответствие со статьёй 56 ГПК РФ, на этапе вынесения решения учитываются юридически значимые доказательства (ст. 67 ГПК). Способы защитить свои права истцы и ответчики должны определить до обращения в суд, а также подготовить документы, подтверждающие заявленные доводы.
Акт о последствиях залива квартиры является одним из самых важных документов, именно он определяет возможность компенсировать ущерб. При отсутствии Акта о затоплении квартиры, либо при наличии в тексте ошибок, в суде возникнут проблемы с доказыванием вины или размера ущерба от залива.
В тексте искового заявления необходимо правильно указать размер неустойки. Если ответчик - частное лицо, учитываются требования ст. 395 ГК (рассчитывается процент за пользование чужими средствами). При заливе Управляющей компанией применяется закон № 2300-1-ФЗ и есть возможность дополнительно получить штраф в размере 50 % от суммы взыскания.
Судебные разбирательства по делам данной категории имеют много нюансов, желательно привлечение юриста по заливу. Он правильно составит претензию, поможет признать недействительным акт, составленный с нарушениями, исключить акт Управляющей компании о заливе из перечня юридически значимых доказательств на основании ст. 35 ГПК РФ.
Порядок обжалования Акта залива квартиры водой законодательно не установлен. Перечень несоответствий необходимо указать в тексте до его подписания, оформить протокол разногласий, заказать независимую оценку ущерба после залива. При наличии заключения оценщика Акт о последствиях залива не будет главным на этапе вынесения решения.
Правила составления акта о заливе квартиры
ЦЕЛЬ ОБСЛЕДОВАНИЯ и документального оформления — установить виновника залива, определить и зафиксировать размер причинённого ущерба. При отсутствии заключения независимого эксперта для суда главным документом является Акт, подтверждающий обстоятельства протечки, причину аварии и масштаб ущерба.
Типы аварий:
- авария в квартире сверху, протечка по неосторожности соседей;
- залив после ливня дождя, залив от талого снега от негерметичности крыши;
- залив от протечки коммуникаций технического помещения чердака;
- техническая неисправность в пострадавшей квартире, не зависящая от собственника.
Содержание документа не меняется в зависимости от причины протечки или виновника – соседей сверху, Управляющей компании, Застройщика, Фонда капитального ремонта, либо других лиц. Акт о заливе во всех случаях должен объективно отражать все обстоятельства аварии, важно не откладывать составление этого документа.
Законодательно определённых условий составления Акта о заливе – например, строгого бланка, порядка заполнения или обязательных реквизитов не существует. Главное, чтобы документ был объективным, а при его составлении важно не нарушать требования Приказа Управления жилищно-коммунального хозяйства № 5-37/1 от 12.03.2001.
Представителями Управляющей компании оформляются 3 экземпляра документа (по одному для коммунальной службы, пострадавшего и виновника аварии), которые подписываются всеми членами комиссии, заверяются печатью. В большинстве УК разработаны собственные формы и определены требования к содержанию Акта.
Содержание Акта о затоплении
Важно, чтобы документом был установлен факт протечки – дата, время, источник поступления воды, указаны причины аварии и виновник. Обязателен точный перечень испорченных покрытий, техники и мебели на пострадавшем объекте. Чем больше деталей будет содержать Акт, тем проще доказать и обосновать в суде размер убытков.
Обязательные реквизиты Акта осмотра затопленной квартиры:
- наименование УК, ОГРН, ИНН, ФИО руководителя;
- дата оформления Акта о заливе помещения, номер документа;
- перечень членов комиссии, участвующих в осмотре;
- дата и время (если можно установить) аварии;
- точный адрес испорченной квартиры (другого помещения);
- этажность, площадь квартиры, количество повреждённых помещений;
- ФИО, данные из паспорта собственника/арендатора пострадавшего жилья;
- причина аварии, виновник, нарушенные нормы эксплуатации;
- перечень с описанием повреждений для каждого помещения;
- для техники указывается год выпуска, модель, другие параметры;
- фотографии повреждений (если получится приобщить);
- ФИО, подписи членов комиссии.
Если УК не выдаёт Акт о заливе
ПРОБЛЕМЫ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ АКТА осмотра затопленного помещения возникают чаще всего из-за неправильного определения причины и виновника аварии. В этом случае потребуется строительно-техническая экспертиза последствий залития с последующей оценкой восстановительного ремонта, мебели и бытовой техники, пострадавших от затопления.
Реальные обстоятельства происшествия могут отличаться от информации, указанной коммунальщиками в Акте осмотра залива. Управляющие компании часто искажают причину протечки, стараясь уйти от ответственности, указывают неполный ущерб, либо вовсе отказывают в выдаче потерпевшему этого важного документа.
Случается, что виновник отказывается подписывать документ в попытке избежать ответственности и переложить её на УК. Зафиксировать отказ виновного лица рекомендуется в присутствии двух независимых свидетелей. Факт отказа от подписания указывается проставлением записи «от подписи отказался без объяснения причин».
Зачастую представители УК осматривают затопленные помещения и обещают оформить результаты документально позднее. Не следует соглашаться на такое предложение, правильный Акт о заливе можно составить только на месте затопления. В противном случае существует вероятность, что в документе не будут отражены все повреждения.
Акт после протечки не всегда составляется Управляющей компанией в установленный срок. Если УК затягивает с выдачей Акта, либо отказала в его составлении, готовьте письменное обращение в организацию, сопроводите его жалобой в Жилищную инспекцию, после чего проводите техническую экспертизу, пока присутствуют следы залива.
Альтернативные доказательства протечки
ЕСЛИ АКТ О ПРИЧИНАХ И ПОСЛЕДСТВИЯХ залива не был выдан Управляющей компанией несмотря на жалобы потерпевшего, необходимо искать другие доказательства. Последовательность действий собственника пострадавшего жилья, если Управляющая не выдаёт Акт о заливе, либо составила его с грубыми нарушениями:
- заявление в УК по факту залива (телеграммой или нарочно);
- максимальное количество фото и видео повреждений;
- жалоба в Жилищную инспекцию города;
- составление Альтернативного акта в присутствии свидетелей, с приглашением УК;
- проведение строительно-технической экспертизы причин залива.
Для самостоятельного оформления Акта на залитие квартиры (альтернативного) образец из интернета не лучший вариант. Правила составления акта о заливе точно знают юристы, предоставляющие услуги в сфере недвижимости. Документ пригодится для написания жалоб, а свидетели смогут дать показания в суде, при необходимости.
Заключение строительно-технической экспертизы, в свою очередь, это уже полноценное доказательство для суда. Исследование позволяет определить причину протечки и установить виновника, разграничить ответственность Управляющей компании, Застройщика, ФКР, либо соседей, с соблюдением требований законодательства.
Присутствие юриста желательно также на осмотре представителями УК. Они часто не указывают повреждения из-за невнимательности или желании снизить сумму ущерба. Важно правильно оформить Акт о заливе. Юрист быстро найдёт ошибки, грамотно изложит замечания, при необходимости составит протокол разногласий.
При затоплении квартиры зачастую Акт об ущербе приходится составлять несколько раз. Дополнительные повреждения могут проявиться через несколько дней, после образования плесени или грибка. Управляющая компания в грубой форме отказывает в составлении дополнительных документов особенно в случаях, когда она причастна к протечке.
Оптимальный вариант для составления дополнительного акта (Акт дефектовки) — повторно подать заявление в Управляющую компанию. Порядок составления и подписания не отличается. Перечислять указанные при первом осмотре повреждения не нужно, достаточно указать реквизиты первого документа и дополнительный ущерб.
Залитие квартиры: Акт о залитии, судебная практика
ВЕРХОВНЫМ СУДОМ много раз утверждался порядок рассмотрения споров по заливам. Несмотря на это, суды первой инстанции обращают внимание на наличие всей необходимой документации, подтверждающей размер ущерба, требуют предоставления расчётов стоимости проведения ремонта и правильного определения ответчика (виновника).
В удовлетворении исков отказывают, если в заявлении неверно указан ответчик. Безусловно, в этом случае главный вопрос к содержанию Акта о затоплении, в котором Управляющая компания указала недостоверные сведения. Может потребоваться оспаривание Акта о затоплении, как его правильно оспорить?
Как можно оспорить Акт о заливе:
- оспаривать в суде отдельные пункты о дате, времени, описании ущерба;
- исключить из перечня доказательств вследствие грубых нарушений в его составлении;
- указать на наличие исправлений, отсутствие подписей, печати;
- указать на оформление без проведения осмотра;
- указать на присутствие в комиссии лиц без доверенности;
- указать на расхождение сведений с результатами экспертизы.
В процессе решения спора по заливу в суде требуется составление большого количества процессуальных документов, помощь юриста по заливу крайне желательна. Если проводится судебная экспертиза, вопросы для эксперта о причине залива квартиры формулирует судья, это не выгодно для истца, необходимо требовать изменения формулировок.
