Подробный разбор! Каждый инвестор, вложивший деньги в долевое строительство, с нетерпением ожидает момента, когда ему передадут ключи и он сможет въехать в новостройку. Часто сроки затягиваются настолько, что единственным желанием дольщика становится быстрее получить квартиру, не обращая внимание на строительные недостатки. Которых даже в бетонной коробке без отделки может быть очень много. Зачастую только дефекты по дверям и окнам составляют сотни тысяч рублей.
Приёмка квартиры в новостройке без отделки
КОГДА СТРОЙКА ОКОНЧЕНА, многие дольщики пропускают недочёты в квартире, особенно если она сдаётся без отделки, надеясь на их быстрое самостоятельное устранение. Акт приёмки-передачи жилья подписывается формально. Если впоследствии будут обнаружены дефекты, обращения к застройщику будут отклонены, т.к. юридически получение жилья было завершено.
Решением проблемы является тщательная приёмка квартиры в новостройке. Воспользуйтесь советами специалистов, которые рекомендуют не спешить с подписанием Акта приёмки-передачи. Также важно знать, как решать вопросы с Застройщиком, если он оформил акт в одностороннем порядке и давит на законность такого документа.
Принимая объект важно выявить даже самые мелкие недостатки, зафиксировать их и составить дефектные Акты. В соответствие с нормами 214-ФЗ Застройщик обязан в установленные сроки устранить все недоделки или выплатить материальную компенсацию, соответствующую найденным недостаткам.
Как подготовиться к приёмке квартиры без отделки
ПЕРЕД ПОДПИСАНИЕМ АКТА приёмки-передачи ещё раз внимательно перечитайте заключенный с застройщиком договор долевого участия. Кроме ключей от нового жилья, строительная компания обязана передать дольщику паспорта на водяные, электрические или газовые приборы учета, гарантийные талоны на окна и оборудование.
Будущий собственник квартиры должен получить от Застройщика:
- план квартиры, изображённый в проектной документации;
- произведённую БТИ выкопировку результатов обмеров жилья;
- №-214 ФЗ от 30 декабря 2004 года;
- изданные для строительства жилья ГОСТы и СНиПы;
Изучите на форуме жилого комплекса страницу о приёмке квартир в доме, где точно изложены вопросы и проблемные моменты между застройщиком другими жильцами. Чтобы при проведении чистового ремонта не переделывать обнаруженные недоделки, следует особое внимание уделить приёмке жилого помещения.
В соответствие с требованиями закона Застройщик обязан устранять все недостатки в полном объёме. Поэтому Вы имеете право не принимать жильё до тех пор, пока все претензии не будут удовлетворены. Когда срок устранения недостатков истечёт, можно заезжать в квартиру, а недостатки взыскивать через суд.
Неприятный спор с Застройщиком может решиться быстро и профессионально, если изначально заручиться поддержкой специалистов-приёмщиков, которые используют в процессе осмотра спецоборудование. У Вас будет гарантия добиться от Застройщика передачи качественного жилья как без отделки, так и с полноценным ремонтом.
Перед началом проверки специалист-приёмщик внимательно изучит договор и техническую документацию, определит, что должно находиться в первую очередь внутри квартиры. Если нет отделки — это стены, перегородки, полы, окна, потолки, двери, коммуникационные системы газо-, электро-, водо- и теплоснабжения.
Приёмка несущих конструкций в новостройке без отделки
НА ЭТАПЕ ПРОВЕРКИ КАЧЕСТВА ПОЛОВ И СТЕН мастером-приёмщиком контролируется состояние железобетонных конструкций, межкомнатных перегородок, поверхности наружных стен, межкомнатных или межквартирных перегородок. При отсутствии отделки специалист проверяет на Вашем объекте:
- насколько качественно заделаны межплитные швы и стыки, отсутствуют ли на них следы плесени и образовавшейся влаги;
- имеются ли отклонения от разбивочных или вертикальных осей, а также качество примыкания к смежным участкам;
- отклонение потолочных и напольных плит перекрытия от горизонтальных плоскостей, наличие пустот, отсутствие перепадов высот на стыках;
- наличие в стяжке пола отслоений, неровностей и трещин, уклонов, пустот и прочих строительных недостатков, которые могут быть существенными;
- устроены ли в стяжке пола деформационные швы и проложена ли демпферная лента при её устройстве.
Структура материалов должна быть равномерной. В составе стен и перегородок не должно быть строительного мусора, стальной проволоки, иных посторонних предметов и материалов (это хорошо видно без отделки), из-за которых на оштукатуренных стенах может впоследствии появиться ржавчина, плесень или грибок.
Нельзя эксплуатировать стены, если обнаружены отклонения от вертикали более 2-х сантиметров на высоту этажа, а от плоскости стены более сантиметра на 3 метра длины. Эти параметры определяются при помощи строительного уровня и дальномера, измеряется ширина комнаты в противоположных углах, сравнивается длина диагоналей.
Заполненность швов кладки между блоками или кирпичами и их монолитность является важным параметром для наружных стен и часто нарушается при высоком темпе строительства, от чего возникает промерзание. Блоки или кирпичи должны быть уложены ровными рядами, с одинаковой толщиной швов, без наплывов и пустот.
На потолочных или напольных плитах перекрытия не должно быть трещин более 2 мм, которые затем переходят на стены, а также углублений более 5 мм или прилипших элементов опалубки. Среди данных недостатков часто встречаются существенные, которые могут сделать эксплуатацию помещения невозможной.
Приёмка дверей и окон в новостройке без отделки
ПРИ ПРОВЕРКЕ КАЧЕСТВА ОКОН И ДВЕРЕЙ входная дверь в квартиру должна быть установлена без отклонений по вертикальным осям. Размер дверной коробки должен соответствовать размерам дверного проёма, дверь будет легко открываться и закрываться. Наличие сколов и потёртостей – основание посчитать замену двери.
Наличники должны плотно прилегать к коробке, периметр монтажного шва должен быть полностью заполнен пенным утеплителем, все створки и петли должны быть правильно отрегулированы, а на уплотнительных резинках отсутствовать повреждения. Обязательно проверьте работоспособность замков.
Оконные створки должны открываться плавно и без рывков, на самих рамах снаружи или изнутри не должно быть трещин или царапин. Все заглушки, ручки, уплотнительные резинки, запорные устройства должны работать правильно и быть на месте. Пока квартира без отделки, это позволяет выявить многие недостатки.
Проверка работоспособности инженерных систем и оборудования внутри квартиры и на лестничной клетке. Приёмщику необходимо определить, насколько эти системы соответствуют техническим нормам и стандартам. К инженерным системам многоэтажного дома относят системы:
- отопления и водоснабжения;
- водоотведения (канализации);
- приточной и естественной вентиляции;
- кондиционирования (общедомового);
- электро-и газоснабжения.
При помощи тепловизора и анемометра проверяется задувание в местах примыкания к стенам, под подоконником и сверху над потолочным перекрытием, чтобы впоследствии не тратить деньги на дополнительную герметизацию. Снаружи окон проверяется качество установки наружных отливов.
Приёмка систем водоснабжения в новостройке
В ХОДЕ ПРИЁМКИ ВОДОСНАБЖЕНИЯ И КАНАЛИЗАЦИИ все трубопроводы и их стыки должны быть на 100% герметичны, их намокание и даже небольшая влажность, следы высолов или протечек не допускаются. Стояки устанавливаются строго вертикально и надёжно крепятся к бетонному основанию стен.
Приёмщик квартиры должен убедиться:
- запорные устройства (краны) на вводе надёжно закреплены и нормально функционируют;
- всюду установлены опломбированные приборы учёта воды (обязательно снимите их показание и номера запишите в Акт), есть их паспорта;
- на трубах нет наплывов, сколов и трещин, сбитых и «зализанных» граней на гайках, муфтах и фитингах;
- на самих трубах и возле них нет подтёков, высолов, ржавчины, следов старых протечек или образования конденсата;
- на открытых канализационных выводах стоят заглушки, соответствующие по диаметру трубы и надёжно зафиксированные;
- канализационные отводы на квартиру находятся на высоте до 5 см от поверхности пола, чтобы правильно были организованы в квартире сливы;
- резиновые уплотнители на канализационных ревизиях герметичны и целостны, плотно прилегают;
- вводы и выводы полотенцесушителя размещены на одной плоскости горизонтально;
- на канализационном стояке нет трещин, повреждений и пробоин, отклонений от вертикальной оси;
- на всю толщину покрытия проходы стояков через перекрытия заделаны цементным раствором.
При наличии строительных дефектов в системе водоснабжения и водоотведения (канализации) будут возникать постоянные протечки. Зак которые Застройщик будет нести ответственность только в пределах гарантийного срока - три года. По истечении гарантии ущерб соседям будет выплачивать собственник жилья с недостатками.
Проверка системы отопления и трубопроводов в новостройке
ЧТОБЫ НЕ ЗАЛИТЬ СВОЮ КВАРТИРУ и находящиеся снизу помещения, необходимо убедиться в исправности системы отопления и водоподведения. Прежде всего осматриваются радиаторы отопления. Их мощность (поверхность) должна соответствовать метражу каждой комнаты.
На батареях и стояках не должно быть сколов, вмятин и иных повреждений. Вентили (краны Маевского) и терморегуляторы должны быть в исправном состоянии и поворачиваться. Места соединения должны содержать уплотнительный изолирующий материал (подмотку).
После визуального осмотра приёмщик убеждается, что сам радиатор установлен прочно, на двух кронштейнах, в уровень (не закрыт) с подоконником, в соответствии со СНиПами. Расстояние от подоконника до верхней части радиатора должно быть не менее 5 см, а от нижней части до пола не менее 6 см.
Если система подключена и находится в работоспособном состоянии, то радиаторы проверяются на работоспособность и равномерность прогрева. Если приёмка проводится в летний период, то в Акте делается запись, что технической возможности проверки систем отопления нет и их герметичность будет проверяться при сезонной опрессовке.
Возле радиаторов и труб отопления не должно быть влаги. Сами металлические трубы отопления не должны быть ржавыми, на них должна быть нанесена краска ровным слоем. Проложенные под полом трубопроводы отопления должны быть обмотаны специальным утеплителем и находиться в гофрированной защите.
Проверка системы вентиляции в новостройке без отделки
В ХОДЕ ПРИЁМКИ принудительной и естественной вентиляции приёмщик проверяет вентиляционные вытяжки на кухне и в санузлах. Чтобы в квартире не появилась плесень, нужно иметь эффективную систему естественной вентиляции. Внутри шахт не должно быть строительного мусора, сужений или неровностей.
Тягу в шахте можно проверить при помощи анемометра, распространённая же в быту проверка пламенем спички или зажигалки может вызвать пожар в вент-канале и во всём здании – такие манипуляции категорически запрещены строительными нормативами и требованиями пожарной безопасности.
Если в новостройке присутствует централизованная система кондиционирования, проверяется её работоспособность. Перед сдачей квартиры застройщик должен произвести наладку, регулировку и настройку режимов работы системы кондиционирования, предоставить техническую и гарантийную документацию.
Проверка систем электро- и газоснабжения
КОГДА ВСЕ СИСТЕМЫ ОВиК (отопления, вентиляции и кондиционирования) протестированы и проверены, приёмщик переходит к осмотру систем электро- и газоснабжения. Часто неисправности в электропроводке выявляются при тестировании оборудования на предыдущем этапе.
Необходимо проверить вводный распределительный щиток, где установлены автоматы отключения нагрузки электросети, счётчик учёта электроэнергии и иные приборы. Если в доме проведён газ, то необходимо внимательно осмотреть окраску труб, проверить надёжность соединений и качество сварки.
Тестированию при приёмке подлежат все смонтированные в квартире электроточки, проверяется работоспособность выключателей, осветительных приборов, вентиляторов. Производятся замеры напряжения в розетках, качество прокладки электропроводки в доступных местах – соединения и скрутки электропроводов.
При выявлении серьёзных нарушений в системе электроснабжения (отсутствие или несоответствие напряжения, перегрев электропроводки, выявляемый тепловизором) может потребоваться проведение электротехнической экспертизы. В случае с новостройкой можно отказаться от приёмки квартиры с недостатками.
Рекомендации по самостоятельной приёмке новостройки
ПРИНИМАЙТЕ КВАРТИРУ в светлое время суток. Используйте фонарик, чтобы рассмотреть недочёты и нарушения – он хорошо выдаёт все неровности. Рядом должен быть свидетель, который подтвердит Ваши аргументы, хотя лучше, чтобы это был квалифицированный приёмщик, который разбирается в строительстве.
В согласованное с представителем застройщика начните осмотр со входа в подъезд, затем перейдите на свою лестничную площадку на этаже. Очень часто выявляются недостатки в этих помещениях. Собственник квартиры в новостройке также обладает правами на долю в общем имуществе и вправе требовать устранения недостатков в доме.
Войдя в квартиру, проверьте:
- как открывается входная дверь, нет ли зазоров между стенами и дверной коробкой;
- нормально ли открываются окна, нет ли зазоров между рамой и проёмом;
- нет ли трещин или пустот на потолке, на стенах и на стяжке пола;
- достаточно ли герметично заполнены панельные швы и монтажные стыки;
- водопроводные трубы и радиаторы отопления, наличие счётчиков учёта воды;
- отсутствие протеканий в технических шкафах и под ванной;
- комплектность розеток, наличие приборов учёта электроэнергии;
- работу системы вентиляции и кондиционирования;
- стены и полы, особенно в углах на отсутствие потемнений и налёта.
По всем установленным в квартире коммуникациям и системам Застройщиком должна быть передана техническая документация. У собственника должно быть точное представление о том, где проложена электропроводка и проходят скрытые трубы водоснабжения, отопления и канализации, для быстрого выявления скрытых протечек.
Если во время осмотра рядом с владельцем квартиры в новостройке будет специалист-приёмщик, он установит, насколько застройщик соблюдал принятые нормы и стандарты. Чтобы присутствия специалиста на осмотре было законным, потребуется предъявить официальный договор и подтверждение членства эксперта в НОСТРОЙ и НОПРИЗ.
Что должен содержать Акт о дефектах
ПОСЛЕ ПОДРОБНОГО ОСМОТРА квартиры и выявления всех недостатков можно составлять дефектный акт. Его подписывают представители сторон от застройщика и инвестора (дольщика). В Акте могут также расписаться свидетели, которых Вы пригласили на осмотр и которые при необходимости подтвердят дефекты.
Акт включает в себя такие стандартные данные:
- населённый пункт, адрес квартиры и дата подготовки документа;
- Ф.И.О. сторон и их другие реквизиты (паспортные и юридические данные);
- окончательная стоимость квартиры;
- информация о документе, подтверждающем факт приобретения жилья (договор долевого участия или купли-продажи;
- подробная характеристика приобретаемой квартиры с учётом количества комнат, метража общей и жилой площади, общей этажности дома и этажа, на котором расположена квартира;
- отсутствие претензий со стороны будущего владельца или их наличие с подробным описанием всех недочётов;
- подписи представителя застройщика и дольщика.
Застройщику законом отводится 60 дней (до марта 2022 было 45) для устранения отражённых в акте недостатков. По истечение этого срока составляется передаточный акт, который Застройщик часто составляет в одностороннем порядке, если замечания по-прежнему не устранены.
Передаточный акт и Акт о выявленных недостатках – это два разных документа. Без передаточного акта нельзя будет зарегистрировать право собственности на квартиру, а второй необходим для взыскания с Застройщика ущерба через суд, если он не устранил недостатки и составил передаточный акт в одностороннем порядке.
Что делать, если качество новостройки не устраивает
ЗАСТРОЙЩИК ВСЕГДА ОТРИЦАЕТ выявленные дефекты и отказывается их устранять. Во время приёмки необходимо сделать подробные фото строительных недостатков, которые будут дополнительными доказательствами к Акту. Наши юристы рекомендуют фото и подробное описание недостатков отразить в таблице – как это делает приёмщик.
Если представитель застройщика на словах соглашается исправить дефекты, всё равно необходимо составить Акт с подробным отражением в нём всех нюансов. В результате, они не будут устранены полностью, и собственнику придётся исправлять их самостоятельно или готовить исковое заявление в суд.
Существуют дефекты строения, при котором использовать жилое помещение по назначению нельзя. Они называются существенными недостатками. К ним относят критические повреждения несущих конструкций, инженерных коммуникаций - водопровода, отопления, вентиляции. Например, при отсутствии тепла в квартире зимой от новостройки можно отказаться.
Услуга комплексной приёмки новостройки без отделки
ИСПОЛЬЗУЙТЕ ОПЫТ специалиста, который исследовал сотни объектов, это легко и недорого. В ходе осмотра приёмщик выявит все присутствующие в квартире дефекты. Воспользуйтесь квалифицированной помощью нашей компании. На приёмку мы пришлём опытного эксперта, который:
- досконально проверит качество объекта, не упустив ни одной детали;
- произведёт фактические обмеры помещения с помощью точного оборудования;
- начертит план-схему каждого отдельного помещения и квартиры в целом, сверив площадь с замерами застройщика;
- найдёт косметические дефекты и существенные строительные недостатки;
- оценит все недостатки в денежном выражении.
После составления дефектного акта по результатам приёмки наши юристы отправят претензию застройщику с требованием о компенсации стоимости строительных недостатков квартиры без отделки, неустойки и штрафа, а в случае её неудовлетворения подготовят исковое заявление в суд и добьются положительного судебного решения.
Новые правила приёмки новостроек без отделки 2024
СОГЛАСНО НОВЫМ ПРАВИЛАМ, установленным Постановлением Правительства от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», изменился порядок начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве и передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
До конца 2024 года взыскание неустойки заморожено. При этом, на сегодняшний день, указанным Постановлением Правительства и рядом других нормативных актов мораторий на взыскание продлён до 31 декабря 2024 года. Так Правительство поддерживает застройщика ещё со врёмен начала пандемии коронавируса.
При этом, фиксировать нарушения в строительстве всё равно необходимо, чтобы потом можно было предъявить их застройщику – суммы на взыскание строительных недостатков удовлетворяются в полном объёме. А штраф и неустойку за незаконные халатные действия Застройщика можно будет взыскать позднее.
